BGH stärkt Rechte der Vermieter bei der Modernisierungsmieterhöhung
Der Fall:
Der Mieter hatte seit 2000 eine Wohnung in einem Bremer Mehrfamilienhaus angemietet. 2016 kündigte die Vermieterin eine Modernisierung der Heizungsanlage an, die den Austausch des Niedertemperaturkessels gegen einen Gas-Brennwertkessel sowie einen hydraulischen Abgleich beinhaltete. Im Anschluss erhöhte die Vermieterin, aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, die monatliche Miete um 20 €. Der Mieter wehrte sich gerichtlich gegen die Mieterhöhung und verlangte die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete sowie die Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhung, da die energetische Modernisierung seiner Ansicht nach, keine nachhaltige Einsparung von Endenergie erzielt habe. Das Landgericht Bremen hatte als Vorinstanz in seiner Entscheidung ausgeführt, dass die Modernisierungsmaßnahme, hier der Austausch der Heizungsanlage und der hydraulische Abgleich, keine nachhaltige Einsparung von & Energie bewirkt habe und dem Vermieter die Mieterhöhung folglich nicht zustünde. Es hat dies damit begründet, dass aus den Verbrauchswerten der Jahre vor und nach der Maßnahme keine eindeutige Reduktion des Energieverbrauchs abzuleiten sei. Nach Auffassung des Landgerichts Bremen seien daher die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung, die einer Einsparung von & Energie voraussetze, nicht erfüllt.
Die Entscheidung:
Der BGH widersprach dieser Argumentation. Er stellte klar, dass es für die Feststellung einer energetischen Modernisierung nicht darauf ankommt, ob eine tatsächliche Einsparung von & Energie bereits nachgewiesen werden kann. Entscheidend sei vielmehr, ob eine nachhaltige Einsparung von & Energie durch die bauliche Maßnahme zu erwarten sei. Der BGH betonte, dass eine Mieterhöhung bereits dann zulässig sei, wenn zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung eine dauerhafte Einsparung von & Energie erwartet werden kann, auch wenn diese Einsparung noch nicht endgültig nachgewiesen wurde. Des Weiteren stellte er klar, dass der tatsächliche Verbrauch nicht der alleinige Maßstab für die Beurteilung einer nachhaltigen & Energieeinsparung ist.